工商消息╱工商消息 2008-01-02 18:21

2007年大台北預售市場價穩量縮、個案表現


回顧2007大台北地區的預售市場,市況可說是詭譎多變,驚險萬分。年初建商與代銷對市場市信心滿滿,整個市場的熱度延續2006年的市況,不料8月美國發生次級房貸風暴,台灣股市受到不小的影響,開始應聲下挫。9月台灣的銀行業者為風險控管也針對套房個案的放款作出限制,一連串的負面消息,預售房市的發展由「價漲量增、百花齊放」的格局轉為「價穩量縮、個案表現」的格局,從個案的來人量來看,明顯銳減,目前的購屋者雖然需求仍在但對房價上漲的信心度較為不足,反而建商對未來房市的信心度仍強,使得目前市場呈現「多空交戰」的現象。


信義房屋總經理薛健平表示,由於這一年來的建材漲了約2-3成,土地價格節節升高,因此以供給成本來看,未來房價下跌的可能性不大;再者,各大建商搶地非常積極,從SARS之後,大部分建商獲利良好,手上資金充裕,好的土地大家搶,但不像以往亂搶地,而是朝有潛力區段找土地,種種跡象都顯示建商的體質健全,足以應付這波景氣循環。


信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻也指出,2007年國際原油及原物料價格居高不下,帶動物價上漲,11月份的消費者物價指數年增率已經來到4.8%,通膨的訊號確立,近年內需市場不振,但出口相關產業獲利豐厚,高所得者的口袋滿滿,對抗通膨的產品之一房地產成為很好的保值工具,另外值得一提的是,房地產亦是最佳的節稅方式,從以上兩種需求來看,店面及豪宅等高總價產品的銷售成績自然表現優異。


此外,2007年預售市場還有一個現象值得注意,那就是台北市市中心房價越來越貴,坪數規劃也越來越大,一般購屋者無法負擔,有些換屋客層趁房價高檔時賣掉舊屋,換至北縣第二圈住宅區或是北縣的第一圈住宅區,再加上北縣升格後,對北市客的吸引力也越來越大,在北縣的捷運站周邊或是大型的重劃區處處都可看到這種現象逐步發酵。


吳銘鴻認為,儘管2007年下半年受到全球景氣與石油高漲的影響,以及台灣政治消息面、股市重挫的多重效應,許多預計年底要推出的建案,都決定延到明年第一季推出,使得2008年第一季總推案量高達1600億的水準,其中,北台灣的推案量1270億元,佔去年第一季的63%。從此可見,2008年總統大選無論結果如何,兩黨候選人對三通看法都以開放的態度表述,如果開放三通、陸資來台,從香港的經驗來看,其想像空間很大,投資信心將大幅提升,也有人喊出股市上萬點的口號,房價上漲的動能也將重新啟動。

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至於預售市場在經過一整年的百轉千迴之後,2008年景氣將會如何,信義代銷協理何胤諭分析,可從幾個觀察指標來觀察:

1.房市的供給與需求

A.供給

北市市中心土地取得不易,可以從建照的戶數看出一點的端倪,另外今年北市的預售推案戶數減少,在2006年建商及代銷對北市的套房供給有疑慮,也提早修正推案策略,次級房貸的風暴對此波預售市場影響不大,取而代之的是一些優質的大坪數個案,北市的供給目前來看還是不足的。北縣新成屋供給量增,主要聚集在北縣的第二圈住宅區,但北縣的一級區域的供給也還算正常。

B.需求

次級房貸風暴後,房貸政策趨嚴,投資行為減少,取而代之的是首購及換屋市場,近期人口成長趨緩,但戶數還是持續增加,首購的需求仍在,另外全國屋齡在30年以上的房屋佔全國房屋的40%,以及退休人口持續增加,老舊房屋沒有電梯,年齡大的無法爬樓梯者,換屋的動能仍在,市中心的優質個案因高所得者的保值及節稅的需求動能仍強。

2.社經環境

目前從各項經濟指標來看,台灣的經濟發展仍屬正面,明年各經濟單位的預測也還算正面的格局,次級房貸風暴的後續發展將是重要觀察指標,目前通膨環境確立,高所得者保值心態重,近幾年台灣的房價漲幅還算健康,在此社經環境下房價要下修,實屬不易。

3.房貸

次級房貸風暴發生後,台灣的銀行對套房及投資客的政策趨嚴,短期間讓投資行為減少,長時間來看對房市是一件好事,投資客退場抑制了房價飆漲,讓房價穩定發展,房貸利率還在相對低檔,對購屋者算是正面的訊號,目前央行政策為緩步升息,但從國際上降息的動作來看,不會有大幅度的攀升,購屋者更應抓住機會進場購屋。

4.投資信心

根據政大教授的住宅需求動向調查指出,目前房價信心指數不佳,但從中央大學的消費者信心指數來看仍在100分以上,看得出信心仍在,短期間的信心不足不能代表房市的反轉訊號,『多空交戰』才有成交。

5.房價

原物料上漲,土地取得成本高,建商體質佳,近期房價要下修的機會不大,市中心的預售屋開價動不動就是80-90萬以上,讓一般薪水階級的購屋者無力購買,北市第二圈及北縣第一圈的預售物件將趁機取而代之,成為民眾購屋首選,2008年三通議題應會持續發酵,未來房價的想像空間仍在,此時是換屋的好時機。


綜觀上述指標,可以看出,次級房貸風暴發生後,房貸政策轉嚴,房市的觀望氣氛濃厚,其實目前才是最好進場的時機,綜觀全局,房價要下跌不易,但上揚的想像空間卻是處處可見,市中心的高房價勢必將北市第二圈住宅圈或是北縣第一圈住宅區帶起一定的需求,房地產長期來看是一個相當好的保值工具,通膨的時代可以找找相對有未來性的區域進場,可能會有想不到的意外收穫。

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資料來源 http://news.yam.com/business/life/200801/20080102124881.html

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