雙貸」勿步「次貸」後塵   (房貸 房屋貸款)
 

7月景氣燈號出現五年來首見的藍燈,綜合景氣判斷分數由20分遽降至15分。
政府火速在藍色燈號發布當天就推出了八大利多措施;然而似又犯了三個多
月來決策急躁而未能事先做好規劃和協調的毛病。甚至有部會表示,不知當
天開會提出的構想馬上就變成結論,而且馬上公布為政府之政策。結果八大
措施中有多項是「落實」、「擴大」和「積極」等空話;而鼓勵企業投資的
政策究竟是減稅或是補貼,財經兩部長又槓起來,顯示決策者似乎又是只想
到各政策的利益而忽略其成本及副作用。

八大措施中有兩項針對不動產市場貸款。一是要提高各銀行對建築和房屋貸
款比例的上限;一是要提高房貸優惠利率的補貼。這「雙貸」政策的目的,
應是避免景氣大幅下滑的建築業進一步拖垮其他部門和整體經濟。根據內政
部日前公布的住宅動向調查,房價信心綜合指數由第一季的124分暴跌為第二
季的90.42分;台北市想購屋者對明年同季的房價信心更跌至65.79分的最低
紀錄;投資客在台北市購屋者中的比重,由景氣好時的30%降到16.4%。其他
資料也顯示新開工面積和土地增值稅的收入也大幅減少。針對這麼差的景氣,
政府確可對建築業採取一些適當的措施。

然而政府提出的這個雙房貸政策卻不是很適當;它們很可能救不了景氣卻造
成了購屋者和銀行甚大的風險。同樣面對整體景氣下滑和不動產業價格崩跌
的問題,中國大陸在我們宣布八大措施的同一天卻新規定,要求金融機構嚴
格控管商業性房地產信貸,以避免銀行的風險。這種完全不同方向的決策,
顯示我們有必要重新思考這雙房貸政策是否恰當。

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金融機構提供更多更低利貸款給建築業和購屋者,原則上可以降低房價下跌
和不動產景氣下滑的壓力。但問題是房價和景氣下滑的趨勢阻止得了嗎?不
動產市場帶有相當大的投機成分,因此也自然形成漲久必跌的景氣循環。國
內不動產市場已有數年景氣,今年大選之後又因兩岸題材和有心人的操作,
而出現價格與預期心理暴漲的現象。但由於大陸炒樓團新聞炒作過度遭反彈,
股價的大跌,以及人民對景氣和政府決策失去信心,不動產景氣乃出現前述
翻轉下滑的情勢。由景氣循環的理論和經驗來看,這種由盛轉衰的下滑趨勢
必將持續相當時間,非一般政策所能阻止。

當房價和景氣若如預期繼續下滑,則現在因為政府雙貸政策而購置房屋的人
就會蒙受甚大損失。換言之,政府政策把本該由建商承擔的跌價損失,移轉
成購屋者的損失,這顯然是不太公平的事。一旦這些購屋者不願或無力承擔
損失而中止償還貸款,銀行就會出現鉅額的呆帳。由於目前房價甚高,台北
市房價達平均年所得的11倍,更是所得最低那五分之一家庭年所得的43倍,
因此大部分人繳房貸都很辛苦。房價若再下跌,形成呆帳的風險也就更大。

政府善意要協助民眾購屋的低利率政策,以及新婚和新生小孩家庭新購房屋
可兩年免利息的政策,也將鼓勵更多還款能力較低的民眾購屋。然而由於通
膨等因素,未來整體利率水準上升的機率甚大。當利率上升或兩年期滿要開
始付息時,必將有不少人發現無力還款付息。這種利率先低後高招引還款能
力較低者之房貸,極似美國次級房貸的翻版。因此政府現在努力擴大低利房
貸,一不小心就可能重蹈美國次貸的覆轍。

而擴大的不動產貸款若是貸給建築業者,雖可使部分經營困難者得以苟延殘
喘;但若不動產價格無法止跌回升,這些業者很可能拖愈久損失和負債愈大
,而銀行面對的呆帳也將愈多。我國在90年代泡沫經濟時也是對不動產大量
放款,1997年東亞金融風暴後又對許多企業延長或擴大放款以紓困,結果造
成了近兩兆或總存款兩成的呆帳。若非政府金融重建基金和「一次金改」對
金融業注入大量資金,我國可能在2002年前後即已爆發嚴重的金融危機。目
前的執政黨在1990年代錯誤的放款政策造成了泡沫經濟和後來的鉅額呆帳,
但因2000年的政黨輪替而不必自己承擔和處理其後果。但我們希望他們不要
因此而忽視甚至不知道不恰當之放款的可怕後果。因此請執政黨和政府仔細
再思考這次的雙貸政策。

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 資料來源:Google新聞

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